Promoteurs immobiliers indépendants : la "coopétition" face à la complexité



Vendredi 16 Mars 2018
La rédaction

La promotion immobilière est le fait de quelques grands acteurs nationaux et internationaux et un très grand nombre d’acteurs locaux. Entre les deux, des entreprises indépendantes et de taille moyenne, mais agiles et performantes. Si la concurrence est rude entre tous ces acteurs, elle est néanmoins tempérée par des pratiques de « coopétition » (ou dans le langage du métier des opérations dites en co-promotion) en raison de la nature même du métier de promoteur immobilier qui oblige souvent à des mariages de raison.


La promotion immobilière en France rassemble 25 000 salariés, pour un volume d’activité de plus de 33 milliards d’euros, soit 1,6% du PIB, d’après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans son rapport de branche 2015 (1). Le logement représente environ 80% de la production, le reste recouvrant bureaux, résidences avec services, hôtels, locaux commerciaux et industriels, parcs d’activités.
Ce secteur regroupe 2 500 entreprises de taille variée, les grands groupes nationaux coexistant avec des sociétés indépendantes plus petites, et souvent d’implantation locale ou régionale.
Nexity et Bouygues Immobilier caracolent en tête du classement 2016 avec des chiffres d’affaires cumulés dans le résidentiel et le tertiaire qui dépassent les 2,5 milliards d’euros. Puis viennent Kaufman & Broad, BNP Paribas Real Estate, Altarea Cogedim et Vinci Immobilier, avec des chiffres d’affaires cumulés de plus de 1,5 milliard. Ensuite, Icade, Sogeprom, Groupe Pichet et BPD Marignan suivent dans le Top 10, avec des cumuls d’activités proches du milliard (2).
Il n’y a rien de commun, en apparence, entre un de ces leaders nationaux comme Nexity et un promoteur indépendant comme Interconstruction (3), groupe principalement francilien très présent sur le marché du logement résidentiel, qui réalise chaque année un chiffre d’affaires oscillant entre 130 et 180 millions d’euros… Pourtant ces entreprises travaillent ensemble : Interconstruction et Nexity ont ainsi réalisé en co-promotion l’Eco Campus d’Orange, programme tertiaire de 72000 mètres carrés sur un site de trois hectares dans les Hauts-de-Seine, à Châtillon (4).
Si les équipes de Nexity apportent puissance d’exécution et qualité de suivi, Interconstruction donne de l’agilité dans le montage de l’opération grâce à ses équipes resserrées. « Nous mettons toujours nos meilleurs éléments sur les projets, avec le recouvrement de deux équipes au minimum, de telle sorte à combiner l’absence de rupture de charge et la compréhension du projet global », détaille le président d’Interconstruction, Marc Villand (5).

Et Interconstruction peut aussi réaliser un programme de 200 logements neufs à Aubervilliers, en co-promotion avec Poly-cités, promoteur local (6) … Comment des entreprises aussi différentes peuvent-elles ainsi faire cohabiter leur marque ?

Cela mérite quelques explications sur cette activité méconnue, la promotion immobilière.
 
Une activité complexe, un métier à risque
 
Pour rappel, la FPI définit le promoteur immobilier comme un maître d’ouvrage : « Il prend l’initiative de la réalisation d’un bâtiment qu’il destine à la vente, il réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Initiateur, responsable et pilote de l’opération, il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage » (7). C’est une activité complexe parce qu’elle regroupe plusieurs métiers qui interagissent sur une durée longue d’environ cinq années. Il faut d’abord accéder à des ressources foncières (achat de terrains constructibles), puis développer et financer le projet (évaluation de la faisabilité technique et administrative, définition de l’offre commerciale, tour de table financier) ; il faut ensuite le vendre (généralement en VEFA – vente en état futur d’achèvement) et construire (conception et réalisation de l’ouvrage avec l’architecte et le bureau d’études choisis pour constituer l’équipe de maîtrise d’œuvre du projet, pilotage de la construction elle-même qui est confiée à des entreprises de travaux, jusqu’à la livraison des biens aux acquéreurs).
 
Les deux aspects les plus problématiques sont le foncier et le financement. Sur le plan opérationnel, le plus dur pour le promoteur est de trouver des terrains et d’obtenir toutes les autorisations administratives, notamment en France, où les normes s’accumulent. Le problème de l’accession au foncier est d’ailleurs un des principaux freins à la construction de logements (sociaux, intermédiaires ou libres). De l’avis des professionnels, le dernier plan logement du Gouvernement, annoncé le 20 septembre 2017, a le mérite de s’y attaquer. Il prévoit en effet une incitation financière à la vente de terrains constructibles – sous la forme d’un dispositif d’abattement fiscal sur la plus-value immobilière – qui permettra de libérer du foncier dans les zones tendues où les promoteurs immobiliers ont de plus en plus de difficultés à trouver des terrains libres (8). Ce plan prévoit aussi de simplifier les normes, de limiter les recours contentieux abusifs et de prolonger avec des restrictions les dispositifs Pinel et Prêt-à-taux-zéro (PTZ). Un ensemble de mesures bien reçues, semble-t-il : « Le secteur du bâtiment n'a pas gagné en productivité depuis vingt ans. Nous demandons plus de confiance, plus de dialogue, plus de concertation et moins de réglementation » commente à ce sujet Marc Villand, PDG d’Interconstruction mais aussi président de la FPI Île-de-France (9).
 
Tout programme immobilier est par ailleurs financé par les fonds du promoteur, les prêts bancaires et par les acquéreurs. Un travail d’équilibriste. Les banques sont tellement prudentes que l’opérateur se voit contraint de présenter de lourdes garanties pour obtenir un crédit : aujourd’hui le promoteur doit engager au minimum 10% à 30% en fonds propres. Autant dire qu’un promoteur indépendant, petit ou moyen, ne dispose pas de fonds suffisants pour débloquer les prêts nécessaires à une grosse opération. Les plus grands groupes, de leur côté, ont beaucoup de fonds propres et sont d’autant plus encouragés à investir que le crédit est bon marché. Ce qui incite les leaders nationaux à développer des projets en co-promotion pour financer des opérations locales : « Il y a un besoin pour les promoteurs indépendants de rechercher des partenaires pour trouver des fonds propres », explique ainsi Fabrice Aubert, chargé de mission chez Nexity (10).

Des nuances de co-promotion très variées

Cette logique de financement explique une grande partie des cas de co-promotion entre un groupe national et un promoteur local ou régional, bien ancré localement. Exemples : le programme « Iconic », 25 000 m2 au Cap d’Agde réalisé par Kaufman & Broad et Helyxyr (11) ; ou Kaufman & Broad et Stradim, promoteur alsacien, pour une vaste opération de reconversion urbaine au bord du Rhin à Strasbourg (12) ; ou encore, Pitch Promotion (racheté en 2016 par Cogedim) et Quartus pour le programme de logement « 2e élément » à Marseille (13) … Mais il existe bien d’autres formes de co-promotion qui peuvent se juxtaposer : entre un opérateur généraliste comme Vinci et un spécialiste des services hôteliers comme le Groupe em2c pour un grand chantier au pied du Groupama Stadium de Lyon (14) ; entre un grand groupe qui a un client, Icade, et un autre qui détient le terrain, Eiffage, pour les futurs locaux d’Alliance Healthcare France à Marseille (15) ; et même à l’intérieur d’un groupe, entre Vinci Immobilier et Adim Ouest, filiale du développement immobilier de Vinci Construction France, pour le projet « Îlink » à Nantes (16)… De quoi s’y perdre pour un profane.

Dans tous les cas, les promoteurs indépendants apportent toujours quelque chose de précieux, un mélange de compétence technique, de savoir-faire commercial, d’engagement relationnel et de maîtrise du tissu socio-économique local – en somme, une forme d’agilité qui manque parfois à des grands groupes, avec certes une bien plus grande envergure financière.
 
(1) http://fpifrance.fr/fr/content/chiffres-cles
(2) https://www.lemoniteur.fr/article/exclusif-le-top-10-des-promoteurs-immobiliers-francais-34676503
(3) https://www.sensemaking.fr/Interconstruction-createur-de-valeur-urbaine_a292.html
(4) https://www.lemoniteur.fr/articles/chatillon-eco-campus-inaugure-31318027
(5) https://www.entreprises-et-decideurs.fr/Interconstruction-un-modele-de-croissance-fonde-sur-l-innovation-et-la-confiance_a1282.html
(6) https://neuf.avendrealouer.fr/annonce/152/programme-neuf/appartement-antony-92160/5875.html
(7) http://fpifrance.fr/fr/content/quest-ce-quun-promoteur
(8) https://www.la-croix.com/Economie/France/Logement-choc-doffre-promis-gouvernement-2017-09-20-1200878388
(9) https://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/des-normes-simplifiees-dans-l-immobilier-le-grand-espoir-des-professionnels-756269.html
(10) https://immobilier.anaxago.com/blog/enjeux-financement-de-la-promotion-immobiliere/
(11) http://www.occitanie-tribune.com/articles/2869/herault-video-le-cap-detrsquo%3Bagde-se-re%CC%81invente-avec-jean-michel-wilmotte-et-kaufman-etamp%3B-broad/
(12) https://www.lemoniteur.fr/article/strasbourg-deux-rives-kaufman-broad-et-stradim-remportent-l-amenagement-de-l-ilot-starlette-35105606
(13) http://www.explorimmoneuf.com/programme/detail-13184617
(14) http://le-tout-lyon.fr/bureaux-hotel-un-nouvel-elan-pour-l-offre-business-dans-le-perimetre-du-groupama-stadium-8372.html
(15) https://www.lemoniteur.fr/article/marseille-reconquiert-ses-quartiers-en-deprise-industrielle-34313344
(16) https://www.ouest-france.fr/pays-de-la-loire/nantes-44000/le-projet-immobilier-ilink-recompense-par-les-professionnels-4911230




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