Dans un marché immobilier en baisse, les banques sont de plus en plus sélectives sur les biens qu'elles financent. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère clé dans leur décision d'accorder un prêt. Selon Notaires de France, en 2021, les écarts de prix entre une maison avec un DPE « F » ou « G » et un bien « D » variaient de 5 à 20 % selon les régions. Les agences immobilières constatent même des décotes de prix allant jusqu'à -30 % sur les biens les moins performants.

Julie Bachet, directrice générale du courtier en crédits immobiliers Vousfinancer, explique : « On constate d’ores et déjà que certaines banques, lors de l’achat d'un bien avec un DPE « F » ou « G » pour une résidence principale, demandent 10% d’apport supplémentaire ou acceptent d’accorder le prêt uniquement si une enveloppe de travaux est prévue, ou si un prêt travaux est intégré dans le financement. Sur ce type de biens peu performants, certaines banques ne financent pas plus de 90% de la valeur du bien ».

L'achat d'un bien peu performant sur le plan énergétique a également un impact sur les factures et donc sur le reste-à-vivre de l'emprunteur. Par exemple, entre l'achat d'une maison ancienne de 85 m² avec un DPE « E » et une maison neuve performante de même surface avec un DPE « A », l'écart de consommation d'électricité peut aller du simple au septuple, rappelle-t-on chez Vousfinancer. Un propriétaire qui emménagerait dans un logement classé « E » se verrait débourser 1.600 euros supplémentaires en factures d’énergie, par rapport à un autre qui emménagerait dans un logement de même surface classé « A ».

Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, résume : « La qualité énergétique des biens est une donnée désormais prise en compte par les banques au même titre que les revenus de l’emprunteur ou sa situation professionnelle car elle impacte la liquidité du bien, son prix de revente futur, mais aussi les dépenses contraintes du ménage ». Certaines banques limitent ainsi le taux d'endettement à 30% pour les biens peu performants afin que le reste-à-vivre soit suffisant pour faire face à des factures énergétiques plus élevées.

Comme on pouvait s’y attendre, la Banque de France va revoir les taux d’usure à la hausse. Cette hausse sera de 0,48 point de pourcentage en moyenne, ce qui est très conséquent pour une revalorisation trimestrielle. Elle est bien entendu le résultat des hausses très importantes des taux par les banques ces trois derniers mois. Même la hausse précédente, au 1er juillet 2022, avait été moins conséquente (0,17%), faisant elle-même suite à une baisse de 0,01% en avril 2022.

En chiffres absolus, pour un emprunt sur 20 ans et plus (soit la maturité la plus souvent souhaitée par les emprunteurs), le taux d’usure va donc passer de 2,57% à 3,05%.

La Banque de France a cependant exclu un relèvement exceptionnel des taux de l’usure, opposant une fin de non-recevoir aux courtiers qui militaient pour une telle mesure. Le 27 septembre 2022, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, passait devant la Commission des finances de l’Assemblée nationale. Devant les députés, il a en effet indiqué que le relèvement exceptionnel des taux de l’usure n’était « ni souhaitable ni nécessaire », faisant valoir que le rôle des taux d’usure est justement de protéger les emprunteurs.

Pour rappel, les taux d’usure sont les taux plafonds au-delà desquels une banque n’a pas le droit de prêter. Le taux d’usure correspond à la moyenne des taux effectifs pratiqués par les banques au cours des trois mois écoulés. (Le TAEG comprend le taux nominal, les frais de dossier, les frais de courtage et le coût d’assurance). Ces taux effectifs pratiqués sont collectés chaque trimestre par la Banque de France. Et pour obtenir le taux d’usure correspondant, la Banque de France augmente ces taux d’un tiers.

Les taux d’usure remonteront encore au troisième trimestre 2022. Dès le 1er juillet 2022, pour un crédit immobilier sur 20 ans et plus, les banques pourront proposer un taux maximum de 2,57% (contre 2,40% au deuxième trimestre 2022). Dans un contexte de hausse des taux d’emprunt, toute hausse du taux d’usure est la bienvenue certes, toujours est-il que son ampleur (+0,17%) est bien trop faible comparé à la hausse des taux auxquels les banques sont prêtes à octroyer des prêts.

D’après le courtier Vousfinancer, pour juillet 2022, la plupart des banques ont augmenté leurs taux de 0,50 point, et certaines même jusqu’à 0,75 point. Autant dire que le taux d’usure ne suit clairement pas… Et on ne parle là que des taux sur 20 ans et plus. Sur des durées inférieures, les taux proposés par les banques sont encore plus élevés, fermant tout bonnement l’accès au crédit à ces emprunteurs.

« Les taux directeurs auxquels les banques empruntent se situent aujourd’hui sur 20 ans autour de 2,40%. Comment une banque peut-elle maintenir son activité de production de crédit immobilier tout en perdant de l’argent ? », s’interroge pour sa part Maël Bernier, porte-parole et directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.

Pour rappel, les taux d’usure sont les taux plafonds au-delà desquels une banque n’a pas le droit de prêter. Le taux d’usure correspond à la moyenne des taux effectifs pratiqués par les banques au cours des trois mois écoulés (le TAEG comprend le taux nominal, les frais de dossier, les frais de courtage et le coût d’assurance), augmentés d’un tiers. À la différence de la décision relative au taux de rémunération du Livret A, la décision relative aux taux d’usure ne relève pas du politique mais d’une stricte application d’une formule mathématique.

Emprunter pour financer un achat immobilier reste très abordable en août 2021. Les banques avancent des taux de l’ordre de 0,88% en moyenne sur 15 ans, 1,04% sur 20 ans et 1,23% sur 25 ans. Les meilleurs profils peuvent emprunter à 0,75% sur 15 ans, 0,90% sur 20 ans et 1,08% sur 25 ans, nous apprend le courtier en crédit immobiliers Pretto.

Cette stabilité fait suite à une légère baisse des taux immobiliers entre 0,01 et 0,04% en juillet 2021. Cela, alors même que l'OAT 10 ans est à nouveau négatif à 0,13%, en baisse de 25 points depuis le 1er juillet 2021. En d’autres mots, même si les banques peuvent se faire financer à moindre coût, elles préfèrent actuellement garder leurs taux au même niveau. Avec les vacances, la concurrence sur le marché se fait de toute façon beaucoup moins vive, et la majorité des projets immobiliers attendent la rentrée.

Le taux d’usure, lui aussi, incite les banques à garder leurs taux à un niveau bas. Pour rappel, les taux d’usure sont les taux plafonds au-delà desquels une banque n’a pas le droit de prêter. Le taux d’usure correspond à la moyenne des taux effectifs pratiqués par les banques au cours des trois mois écoulés. (Le TAEG comprend le taux nominal, les frais de dossier, les frais de courtage et le coût d’assurance). Ces taux effectifs pratiqués sont collectés chaque trimestre par la Banque de France. Et pour obtenir le taux d’usure correspondant, la Banque de France augmente ces taux d’un tiers.

Au 1er juillet 2021, les taux de l’usure ont donc baissé. Ils atteignent actuellement un plus bas niveau historique à 2,48% pour les crédits sur 20 ans et plus, contre 2,67% début 2021 et 2,51% en avril 2020.
 

Bonne nouvelle pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires : à compter du 1er janvier 2021, la plupart des taux d’usure évoluent à la hausse. Au premier trimestre 2021, pour des prêts sur 10 ans, les banques pourront proposer des taux de 2,56% maximum (contre 2,41% au dernier trimestre 2020). Le taux maximum sera de 2,57% (contre 2,52%) pour les prêts sur 10 à 20 ans, et de 2,67% (contre 2,68%) pour les prêts sur 20 ans et plus.

Pour rappel, les taux d’usure sont les taux plafonds au-delà desquels une banque n’a pas le droit de prêter. Les taux d’usure sont calculés sur la base de la moyenne des taux effectifs pratiqués par les banques au cours des trois mois écoulés. (Le TAEG comprend le taux nominal, les frais de dossier, les frais de courtage et le coût d’assurance). Ces taux effectifs pratiqués sont collectés chaque trimestre par la Banque de France. Et pour obtenir le taux d’usure correspondant, la Banque de France augmente ces taux d’un tiers.

Naturellement, une hausse des taux d’usure bénéficie aux emprunteurs présentant de moins bons dossiers. Il arrive en effet qu’un dossier de demande de prêt soit refusé par la banque car, au vu de la situation financière du ménage et du risque qui pèse sur sa solvabilité, la banque n’est pas en mesure de proposer un taux inférieur au taux d’usure. Dans ce cas-là, la banque est obligée de refuser la demande de prêt.

Pour tenter de rentrer dans le taux d’usure, ces emprunteurs peuvent essayer de faire diminuer le coût de leur assurance de prêt. Il faut savoir que cette dernière pèse lourd au sein d’un crédit (30% du coût d’un prêt en moyenne). Une diminution des frais de dossier facturés par les banques (qui peuvent aller jusqu’à 1,2% du montant du crédit) est un autre levier qu’il est parfois possible de mobiliser, selon les banques.